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后墓园经济时代的开发风险

来源:2021-07-25 09:28:51
1,虚弱的开发能力
    在2009年的这一轮土地涨潮中,地价的“不可承受之重”被结结实实地摊在这些墓园经营者的面前。为对所经营的墓园进行扩建,经营者必须再次向政府主管部门申请殡葬墓园用地。2009年中,位于上海奉贤区的滨海古园向相关部门提出了征地咨询,得到的回复却是“200万元/亩”。就在同一时期,徐径西园,所处区域的征地价格更是上涨至600万元/亩(即9000元/m'>。在10年之前,该区域的地价仅为4万元/亩。按照原定计划,徐径西园的经营者预计通过政府征地以获得150亩土地的开发经营权,但如果按照现在的市场价格进行操作即意味着经营方需要支付9亿元。这对于地方墓园的经营者而言是不可想象的。

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                         后墓园经济时代的开发风险

    让我们对墓园经营者的拿地能力进行大胆的假设,即假设经营者具备以当前的土地价格获得土地使用权的能力,并试图以近似目前的经营利润率来制定未来扩建后的单位墓穴价格时,在理想状态下我们会发现一个十分惊异的结果:20年前墓园经营者以不到300元/m'的成本获得土地的开发使用权,并在投入较少的维护成本后,经20年即以8万元/m'的价格对外销售。则在目前以9000元/m'的价格获得土地开发使用权,以维持同样的利润率为前提,到2031年将会出现240万元/m=的墓穴销售价格。这当然是在不考虑墓穴供应稀缺的状况、土地政策、民众对墓穴产品需求模式、通货膨胀等因素变化前提下预测的极端结果,但按照目前的行业发展趋势,20年后出现绝大多数民众在价格上无法接受的普通墓穴产品的景象却是可预见的。在遭遇到价格因素和高昂开发成本的两端双重夹逼的情况下,经营者将会面临无法盈利、甚至无法收回成本的巨大商业资本风险。届时,空挂的墓穴价格将因为没有买家的购买而变得毫无意义,坚守墓园行业的社会资本将寥寥无几,同时,民众的正常殡葬消费模式也将以断绝出路的方式遭到彻底颠覆。
2、轻易的溃退者
    就全国范围来看,无论是国营还是民营的墓园经营者的行业从业史都不可称之为长久,而其中民营墓园的资本回归更是只有短短约20年历史。20年的历史,即使与墓园70年的经营期限相比较也还是较为短暂,而经营者所销售的墓穴产品对于一个家庭乃至一个家族却可能足足影响几代人。因此,与之相比较,现有墓园经营者、特别是民营墓园经营者的中长期持续提供服务的能力及意愿是值得人们怀疑的。一方面,现有的相关政策法规并没有对墓园经营者的可能退出设置任何限制性条件和门槛;另一方面,在现有墓园用地开发殆尽且后继殡葬用地得不到提供时,经营者不能够通过墓穴产品的销售实现自身资本的超额增值,却只能够借助收取有限而少量的墓穴维护管理费维持生计,则其确实有充足的理由在赚取曾经的超额利润后以较低的成本退出墓园行业—将附有墓穴的土地返还给政府。而附有墓穴的土地的后继再开发的想象空间却是极为有限的,届时的局面是国有资本、特别是政府不得不接受并积极应对的局面,并耗费极大的人力、物力来填补民营资本撤退所造成的服务真空。以每一个墓穴平均每年吸引5位生人的拜祭计,则任何一个普通墓园确实可以影响数十万社会群体的和谐生活,而这数量级社会群体的安定团结是任何一届政府所无法忽略的社会问题。